Caída del Mercado de Condominios en Denver: Un Indicador de Cambios Inmobiliarios

Por Karen Gutierrez, Univision
Denver, Colorado — 23 de diciembre de 2025

Un antiguo adagio en el sector inmobiliario sostiene que los condominios son los primeros en sufrir y los últimos en recuperarse durante una desaceleración del mercado. En el área metropolitana de Denver, este patrón parece estar repitiéndose, generando inquietud sobre si esta debilidad anticipa problemas mayores para el resto del mercado residencial en 2026.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado, el precio medio de las viviendas adosadas, que incluye condominios y townhomes, ha disminuido un 3.1% en lo que va del año, mientras que las ventas han caído 8.1% en comparación con el mismo período de 2024. En contraste, las viviendas unifamiliares muestran una estabilidad relativa, con un aumento del 2.9% en ventas y precios prácticamente inalterados.

Efectos Moderados pero Reales

Las caídas en el precio de los condominios se han registrado en varios condados del área metropolitana, incluyendo Jefferson (-3.2%), Douglas (-4%), Denver (-3.4%) y Arapahoe (-4.9%). Aunque estas reducciones no parecen ser drásticas, al sumarse a una inflación cercana al 3%, representan una pérdida significativa de valor para los propietarios.

El caso de Broomfield destaca notoriamente, donde el precio medio de venta de los condominios cayó 12.2% en noviembre respecto al año anterior, y el descenso acumulado para el año alcanza 9.6%. Además, las propiedades tardan casi el doble en venderse: 97 días en promedio, comparado con 55 días en el año previo. Las ventas anuales han disminuido cerca de un 20%.

Descuentos Atractivos y Presión para Vender

En desarrollos como Via Varra, el más grande del condado, los vendedores han colocado anuncios visibles de recortes de precio de hasta 15,000 dólares para atraer compradores. Hay casos más extremos; una unidad de dos habitaciones en el último piso se lanzó al mercado en julio por 525,000 dólares, pero tras varias reducciones, su precio bajó a 449,900 dólares en diciembre, acumulando un recorte de más del 14% en menos de seis meses.

Aumento de Costos y Disminución de Atractivo

Los agentes inmobiliarios señalan que no se trata de una falta de interés en viviendas más accesibles, sino del aumento en los costos asociados. Después del incendio en Marshall en 2021, las primas de seguro se dispararon, lo que provocó que las cuotas de las asociaciones de propietarios (HOA) se duplicaran o incluso triplicaran en algunos complejos.

En Via Varra, las cuotas mensuales aumentaron de aproximadamente 300 dólares a más de 600 dólares, reduciendo la capacidad de compra de los potenciales compradores y limitando la cantidad que los bancos están dispuestos a financiar.

Algunas asociaciones también elevaron tanto sus deducibles que sus propiedades ya no son elegibles para préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), bloqueando así el acceso a compradores primerizos.

Alquileres en Descenso Cambian la Perspectiva

Simultáneamente, un mercado de apartamentos sobreofertado ha impulsado a la baja los alquileres. En el área metropolitana de Denver, las rentas de apartamentos de una habitación han caído 7% este año, con un alquiler promedio de 1,580 dólares para una recámara y 2,160 dólares para dos, cifras que resultan más atractivas que asumir una hipoteca con altas cuotas de HOA.

Cada vez más hogares ven el alquiler como una opción de largo plazo. Aproximadamente el 34% de los inquilinos manifiestan que ser propietarios ya no forma parte del “sueño americano”, un aumento respecto al 27% en 2021.

¿Advertencia o Ajuste Saludable?

A pesar de la debilidad en el mercado de condominios, algunos expertos no creen que Broomfield sea un indicativo de un colapso generalizado. Se prevé que caídas moderadas en los precios de vivienda continúen en 2026, compensadas por tasas hipotecarias ligeramente más bajas.

Zillow estima que los precios de vivienda en Denver caerán 0.8% el próximo año, una mejora con respecto a la caída anual del 4.2% registrada hasta noviembre de 2025. Otros mercados, como Nueva Orleans y San Francisco, enfrentarían descensos más significativos.

Un Mercado con Colchón de Equidad

A diferencia de crisis pasadas, los propietarios en Denver cuentan con un sólido colchón de capital. A pesar de los recientes ajustes, el valor promedio de la equidad por vivienda se mantiene por encima del promedio nacional, y las tasas de morosidad hipotecaria continúan siendo de las más bajas del país.

No obstante, los expertos coinciden en que, sin una mejora sustancial en la asequibilidad, el mercado permanecerá bajo presión. Se prevé que las tasas hipotecarias se mantengan por encima del 6%, y aunque podrían disminuir brevemente, no se espera que impulsen una recuperación significativa en las compras.

Mirando hacia 2026

Las proyecciones indican que los condominios y townhomes seguirán mostrando una mayor debilidad que las viviendas unifamiliares. Para muchos vendedores, el desafío no radica solo en entender el mercado, sino en aceptar hasta dónde deberán ajustar los precios para atraer compradores.

Por ahora, el mercado de condominios en Denver actúa como un termómetro temprano de un ajuste más amplio, uno que podría extenderse de manera moderada al resto del sector inmobiliario el próximo año.